Yabancı Yatırımcı için Türk Vatandaşlığı
ve Mülk Sahipliği Kapısı

Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, yabancı bir gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümünü en fazla 30 hektar ile sınırlandırmakta ve yabancıların edinebileceği alanın ilçe yüzölçümünün %10'unu geçemeyeceğini öngörmektedir.

Türk Medeni Kanunu'nun 1020. maddesi uyarınca alıcı, mülkün üzerinde herhangi bir banka ipoteği, ihtiyati tedbir, icra takibi veya yabancılara satışı ve miras devrini engelleyen bir şerh bulunmadığından emin olmak için tapu kayıtlarını inceleme hakkına sahiptir.

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca, yabancı uyrukluların askeri kışlalara veya hassas stratejik noktalara komşu alanlarda bulunan gayrimenkulleri satın alması veya edinmesi yasaktır.

2026 yılı yasal düzenlemeleri kapsamında, SPK lisanslı değerleme kuruluşları, nominal değerlerin tahrif edilmesini önlemek, gerçek piyasa fiyatını belirlemek ve alıcı haklarını korumak amacıyla raporu manuel müdahale olmaksızın doğrudan elektronik ortamda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sistemine yüklemekle yükümlüdür.

2026 güncellemeleri, nakit gayrimenkul satış tutarlarının banka entegrasyonlu Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden transfer edilmesini zorunlu kılar. Bu sistemde fonlar aracı hesapta bloke edilir ve ancak resmi imzalar atılıp mülkiyet devri onaylandıktan sonra satıcıya serbest bırakılır.

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından yayımlanan sermaye hareketleri genelgesi uyarınca yabancılar, mülk edinimi öncesinde dövizlerini aracı bir banka vasıtasıyla Türk Lirasına çevirmek ve satış işlemi sonuçlandırılmadan önce Döviz Alım Belgesi'ni (DAB) alarak tapu dairesine resmi olarak sunmak zorundadır.

Tapu müdürlüğü, finansal kaynağın meşruiyetini güvence altına almak amacıyla, alıcıdan satıcıya gönderilen banka havale tutarları ile döviz alım belgesinde (DAB) milimetrik hassasiyetle belirtilen bilgilerin tam olarak uyuşmasını şart koşmaktadır.

DASK, deprem durumunda oluşabilecek maddi hasarların karşılanmasını garanti altına alan devlet destekli zorunlu bir sigorta olup, Tapu Müdürlüğü satış işleminin yasal olarak tamamlanabilmesi için geçerli bir sigorta poliçesinin ibrazını şart koşmaktadır.

WebTapu, başvuruların iletilebileceği tek resmi kanaldır. Sisteme giriş yapabilmek için Türk dijital kimliği (e-Devlet) gerektiğinden, yabancı yatırımcı idari engelleri aşmak için yetkilendirdiği yasal vekilinin e-Devlet hesabını kullanmalı veya dosyayı yüklemek ve randevu almak için satıcının e-Devlet bilgilerinden yararlanmalıdır.

2026 yılı itibarıyla belediye rayicini esas alan eski beyan usulü kaldırılmış ve vergi kaçakçılığını önleyerek gerçek %4 harç tutarını hesaplamak amacıyla devlet tarafından onaylanan tek referans değer olan 'Bölgesel Fiili Piyasa Rayiç Değeri' uygulamasına geçilmiştir.

Mevzuat gereği, yabancı alıcının haklarını, tapunun türünü ve mülkiyet şartlarını tam olarak anlayabilmesi, işlemin güvenli ve bilinçli bir şekilde tamamlanması amacıyla nihai satış sözleşmesinin tapu dairesinde tescilli bir yeminli tercüman huzurunda imzalanması zorunludur.

Tapu tescil edildikten sonra malik, gecikme cezalarından kaçınmak amacıyla yıllık vergi beyanında bulunmak ve 2026 yılı için onaylanan bölgesel rayiç değere uygun emlak vergisini hesaplatmak üzere mülkü ilgili belediyeye kaydettirmekle yükümlüdür.

Türk Vatandaşlığı Kanunu, yatırım yoluyla vatandaşlık onayının ön şartı olarak, tapu dairesinde mülkiyet kaydına 3 tam yıl süreyle satılamayacağına dair resmi bir şerh konulmasını şart koşmaktadır.

Değerleme raporu, tapu devri ve 3 yıllık satış kısıtlaması işlemlerinin ardından Tapu Müdürlüğü, yatırımınızın asgari 400.000 USD limitini karşıladığını onaylayan resmi Uygunluk Belgesi'nin düzenlenmesi için dosyayı ilgili bakanlığa iletir.